Asuntohintojen ja lainamarkkinoiden vuorovaikutus voimistaa syklejä

”Asuntojen korkean vakuusarvon seurauksena asuntohintojen kohoaminen mahdollistaa suuremman lainanoton asunnon omistaville kotitalouksille”

Elias Oikarinen, elokuu 2009

 

Tutkin Suomen akatemian rahoittamana akatemiatutkijana useampia asuntomarkkinoiden dynamiikkaan liittyviä teemoja. Tutkimustyöni käsittelee asuntohintojen, luotonannon ja kotitalouksien luottamuksen välistä vuorovaikutusta, asuntomarkkinoiden ”kuplia” ja syklejä, asumisen verokohtelun vaikutuksia asuntomarkkinoilla, asuntojen ”suomalaistyyppisen” nettihuutokaupan toimivuutta sekä energiatehokkuuden vaikutusta asunnon hintaan. Näistä teemoista tarkastelen tässä kirjoituksessa asunto- ja lainamarkkinoiden välistä vuorovaikutusta.

Asuntohinnoilla ja kotitalouksien velan määrällä on havaittu voimakas vuorovaikutus. Tämä vuorovaikutus tapahtuu kolmen eri kanavan kautta. Vakuusarvovaikutuksella tarkoitetaan sitä, että asuntojen korkean vakuusarvon seurauksena asuntohintojen kohoaminen mahdollistaa suuremman lainanoton asunnon omistaville kotitalouksille. Asuntojen hintanousun on myös havaittu johtavan korkeampaan kulutuksen tasoon. Suurempi kulutus lisää lainanottotarvetta. Lisäksi asuntohinnat vaikuttavat pankkien taseiden kautta. Pankkien omistaman asuntovarallisuuden sekä luottojen asuntovakuuksien arvonnousu lisää pankkien mahdollisuuksia ja halukkuutta myöntää lainoja.

Toisaalta lainarahan saatavuuden helpottuminen lisää asuntojen kysyntää, koska velkarahan merkitys asuntohankinnoissa on suuri ja merkittävä osa kotitalouksista on lainarajoitteisia, eli niillä ei ole mahdollisuutta ottaa haluamaansa määrää lainaa sopeuttaakseen asunto- ja muun kulutuksensa toivomalleen tasolle. Ikävimmillään tämä positiivinen vuorovaikutus asunto- ja lainamarkkinoiden välillä voi synnyttää voimistuvia syklejä:

Asuntohintojen nousu parantaa kotitalouksien lainansaantimahdollisuuksia, mikä voimistaa entisestään asuntojen hinnannousua, joka lisää lainojen kysyntää ja edistää lainan saatavuutta ja niin edelleen.

Sykli voi lähteä liikkeelle myös lainamarkkinoilta asuntohintanousun sijaan: Kun lainatarjonta kasvaa tai lainanottomahdollisuudet kohenevat parempien lainaehtojen (esimerkiksi pidempi juoksuaika tai pienempi omamaksuosuusvaatimus) tai matalamman korkotason seurauksena, asuntojen kysyntä kasvaa ja sykli voi ”käynnistyä”. Asuntojen hintojen madaltuessa tai lainansaantimahdollisuuksien heikentyessä sykli on päinvastainen.

Tällainen vuorovaikutus, josta käytetään nimitystä rahoitusakseleraattori (eng. financial accelerator), on omiaan voimistamaan asunto- ja luottomarkkinoiden vaihteluita, ja luottosyklien on havaittu tapahtuneen usein samanaikaisesti asuntohintojen syklien kanssa.

Vuorovaikutus voi merkittävästi lisätä kotitalouksien velkaantumista ja pankkien riskejä sekä heikentää pankkijärjestelmän vakautta asuntohintojen noustessa voimakkaasti.

Pahimmillaan asuntomarkkinoiden ja pankkisektorin väliset yhteydet voivat vaarantaa koko finanssijärjestelmän ja johtaa mittavaan taloudelliseen häiriöön subprime-kriisin tapaan.

Samalla asunto- ja lainamarkkinoiden välisillä yhteyksillä on potentiaalisesti huomattavia vaikutuksia kokonaistalouden sykleihin. Tämän takia pyrkimyksenä on ollut löytää keinoja – erityisesti pankkien lainanantoon ja vakavaraisuuteen liittyvää sääntelyä – jolla tällaisen vuorovaikutuksen voimakkuutta voidaan heikentää.

Koska asuntohintakehitys vaikuttaa kotitalouksien luottamukseen ja siten kulutukseen, on perusteltua olettaa, että kotitalouksien luottamuksessa tapahtuvat vaihtelut ovat omiaan voimistamaan rahoitusakseleraattoria entisestään. Myös lainamarkkinainstituutiot vaikuttavat asunto- ja lainamarkkinoiden vuorovaikutuksen voimakkuuteen ja sen vaikutuksiin kokonaistalouden sykleihin. Tarkoituksenamme onkin analysoida myös luottamuksen vaikutuksia asuntohinta- ja luottosykleissä ja vertailla rahoitusakseleraattorin voimakkuutta Ruotsin ja Suomen välillä – Ruotsissahan asuntolainat, joita ei lyhennetä lainkaan, ovat nykyisin tyypillisiä.

Elias Oikarinen
KTT, dosentti
Akatemiatutkija, Turun kauppakorkeakoulu (Taloustieteen laitos)

 

Kommentoi, ole hyvä

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s