Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois henkilökohtaisella pankkilainalla?

Mikael_Myllyoja-4Oman asunnon myynnin kannalta ratkaisevampi tekijä on asunnon velaton hinta.

Uudisasuntojen kauppa on vilkastunut viime aikoina. Uudisasunnoissa on yleensä merkittävä yhtiölainaosuus ja lainaosuus voi olla jopa 70 % asunnon hinnasta. Monella vanhalla taloyhtiöllä on puolestaan äskettäin tehty tai on edessä isot remontit. Näissä tilanteissa asunto-osakkeen omistajalle tulee hoidettavakseen iso yhtiölainaosuus.

Kannattaako tämä yhtiölainaosuus maksaa pois ottamalla vastaavansuuruinen henkilökohtainen laina pankista? Tähän ei ole olemassa yksiselitteistä vastausta. Itse olen suosinut pankkilainaa. Taloyhtiölainat ovat nykyään sen verran edullisia että lainan pitäminen taloyhtiölainana voi myös olla varteenotettava vaihtoehto.

Pankkilainan etuja

Pankkilainassa on useita etuja verrattuna taloyhtiölainaan. Taloyhtiölainassa laina-aika ja näin ollen myös maksuerä on valmiiksi määritelty.

  • Pankkilainassa pystyt itse vaikuttamaan siihen kuinka paljon haluat maksaa lainaa kuukausittain. Varsinkin jos tulosi ovat pienet voi tällä olla iso merkitys.
  • Pankkilaina on joustavampi ja voit sopia esimerkiksi lyhennysvapaista tai maksaa satunnaisia ylimääräisiä lyhennyksiä toisin kuin taloyhtiölainoissa.
  • Pankkilainan korot ovat myös verovähennyskelpoisia toisin kuin taloyhtiölainat. Verovähennysoikeus on tosin pienentynyt viime vuosina ja pienenee edelleen tulevina vuosina. Tänä vuonna verovähennysoikeus on 55 %, joten taloudellista vaikutusta sillä kuitenkin edelleen on.
  • Mikäli asunnon omistaja maksaa asunnon yhtiölainan pois, nostaa se vastaavalla summalla asunnon vakuusarvoa. Näin ollen pankki on yleensä valmis myöntämään lainaa tähän käyttötarkoitukseen vaikka vakuuksia ei muuten olisi vapaana olettaen, että asiakas on muuten hoitanut asiansa hyvin.

Yhtiölainan merkitys asuntoa myytäessä

Väittäisin että oman asunnon mahdollisen myynnin kannalta sillä ei ole suurta merkitystä kohdistuuko asuntoon yhtiölainaosuutta, vaan ratkaisevampi tekijä on asunnon velaton hinta. Asuntosijoittajat ovat merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla tällä hetkellä.

Monet asuntosijoittajat haluavat päästä mahdollisimman pienellä pääomalla kiinni asuntoihin ja maksimoida velkavivun vaikutuksen.

Näin ollen he suosivat mahdollisimman alhaista kauppahintaa (eli hintaa jossa yhtiölainaosuus on vähennetty velattomasta hinnasta). Sijoittajia kiinnostavat kuitenkin yleisesti yksiöt ja kaksiot ja nämä ovat yleensä sellaisia kohteita, jotka muutenkin menevät markkinoilla hyvin kaupaksi.

Yksinkertaisin tapa tehdä ratkaisu, kannattaako yhtiölaina maksaa pois pankkilainalla, on vertaamalla saako oman asuntolainan edullisemmin ehdoin kuin millä taloyhtiö on saanut lainansa. Mikäli hinnat ovat samaa luokkaa, suosittelen lainan ottamista pankkilainana yllä mainittujen etujen myötä. Jos sinulla puolestaan on yhtiölainaa vastaava summa säästöinä voi verrata yhtiölainan korkoa siihen, paljonko tuottoa uskot saavasi säästöillesi. Lisäksi on hyvä miettiä onko säästövaroille jotain muuta käyttöä lähivuosina.

Mikael Myllyoja

6 kommenttia artikkeliin ”Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois henkilökohtaisella pankkilainalla?

  1. Entä jos kyseessä on sijoitusasunto? Ilmeisesti tuolloin yhtiölainaa ei ole järkevää maksaa pankkilainalla pois, koska rahoitusvastike mahdollisesti vähennettävissä pääomatuloista?

    Tykkää

    1. Kiitos kommentista. Hieman asiaa sivusin kun kirjoitin että isot asuntosijoittajat suosivat alhaista kauppahintaa ja että varoja halutaan sitoa mahdollisimman vähän asuntoon. Näin he usein päätyvät siihen ratkaisuun että yhtiölainaa ei makseta pois. Se on totta sijoitusasuntojen osalta että silloin tulee huomioitavaksi myös vähennykset pääomatuloista. Vaakakuppi painuu sijoitusasuntojen kohdalla hieman enemmän yhtiölainan puolelle. Muilta osin mainitut periaatteet ovat pitkälti samat.
      Terveisin,
      Mikael

      Tykkää

  2. Onko siis mahdollista vähentää pääomatuloista koko rahoitusvastike, vaikka se sisältää lyhennyksen JA koron ?

    Tykkää

    1. Koko rahoitusvastike sisältäen sekä lyhennyksen että koron on vähennettävissä vuokratuloista olettaen että taloyhtiö on kirjannut pääomavastikkeet tuloiksi eikä niitä ole rahastoitu. Myös siinä tilanteessa kun asunnon omistaja maksaa koko rahoitusvastikkeen pois kerralla on koko pääoma vähennettävissä pääomatuloista. Eli sijoitusasuntojen kohdalla nämä vähennysoikeudet ovat melko monimuotoisia.
      Linkin takana on verottajan näkemys miten vastikkeet ovat vähennettävissä vuokratuloista: https://www.vero.fi/fi-FI/Henkiloasiakkaat/Vuokratulot/Vuokratulo_ja_yhtiovastikkeet(37013)
      Terveisin,
      Mikael

      Tykkää

  3. Hei. Ostin 180 tuhannen asunnon jonka hinnassa oli 12 tuhatta yhtiövelkaa. Omarahoitus oli 20%, pankkilainaa otin 80% * (180-12)=134 tuhatta. Nyt pankki vaatii minua maksamaan yhtiölainan pois. Onko vaatimukseen perusteet? Miksi he sitä vaatisivat, kun käteen jäävä tuloni on riittävä.

    Tykkää

    1. Hei,
      onko lainassa jotain lisävakuutta ostetun asunnon lisäksi? Jotkut lisävakuusmuodot saattavat vaatia yhtiölainan poismaksua. Mutta jos lainassa ei ole muuta vakuutta kuin ostettu asunto, ei mielestäni pankki voi vaatia että yhtiölaina on maksettava pois.
      Terveisin,
      Mikael

      Tykkää

Kommentoi, ole hyvä

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s